城镇居民住房的过去现在和将来

在二十世纪九十年代中期以前，城镇居民的住房，基本上都是公有住房，进入二十世纪九十年代后期，伴随着城市化步伐的加快，房地产行业一路高歌猛进，在短短二三十年的时间，房地产已成为国民经济的支柱，也成为居民的重要财富。目前，城镇居民的住房需求已基本接近饱和，住房需求趋于稳定，房地产增速开始放缓。将来，房地产估计会与GDP的同等增速趋于一致，稳步地发展。

过去，城镇居民居住的公有住房，面积普遍很小。据相关资料，早在1980年的时候，我国的人均住房面积仅为5平方米左右，十年后的1990年，人均住房面积也仅为6.57平方米。在那个年代，城镇居民居住的基本上都是公有住房，而且那个年代的公有住房普遍没有自来水，也没有卫生间，不但居住面积很小，而且设施条件普遍也都比较差。笔者1983年参加工作的时候，与早一年参加工作的另一位同事一起共同居住一间12平方米的单位公有住房，人均仅6平方米，除了有电照明外，没有其它的任何设施。那个年代的单位公有住房，现在普遍都已拆除了。

现在，城镇居民住房需求已基本接近饱和，房地产增速开始放缓。改革开放后，特别是二十世纪九十年代初期，国家把分配给职工的公有住房，一次性卖给了职工，由此公有住房转变成了私有住房，并允许市场化转卖交易。到1998年，国家正式启动了住房制度改革，并停止了公有住房的分配，从此，我国进入了全新的住房市场化时代。

房地产进入市场化后，随即出现了大量的房地产开发公司。在我们这个边疆民族地区，被命名为华旭小区的第一个经济适用住宅小区，也就在1998年动工建设，1999年竣工，共建成6个片区、53幢1340套住房。同时，有条件的单位，也相继动工建设了经济适用住房，出售给单位职工居住。

在那个年代，不论是机关事业单位、还是国有企业，职工的工资普遍都比较低，职工买房的钱从哪里来？于是，国家出台了住房按揭贷款政策，职工把购买的住房抵押给银行，银行向购买住房的职工提供分期还款的金融服务。从住房市场化开始时购买住房的职工，到退休前后普遍都已还清了住房按揭贷款，经济条件相对好的家庭，普遍都换了更大更宽敞的住房。这就是美国老太太的中国版本。有了住房按揭贷款政策，职工普遍都享受到了应有的住房。

房地产伴随着城镇化的发展而发展。随着城镇化的推进，房地产也成了重要的支柱产业，既带动了上游的钢铁、建材等重化工产业发展，又带动了下游的家装、家居、家电和物业管理等产业的发展。经过二三十年的发展，城镇居民的住房条件得到了较大的改善。据相关资料，目前，我国城镇居民人均居住面积已超过50平方米，当前的人均居住面积已基本接近饱和。

将来，房地产估计会与GDP的同等增速趋于一致，平稳地发展。房地产的需求，主要与人口的增长、城市土地供给、城镇化率的提高、金融支持政策直接相关。

一是从人口增长与住房需求看，过去的房地产需求，主要与人口的增长有关，当前的人口增长已到了天花板，带来对房地产的需求也会随之减少。近几年来，房地产开发也呈现出下降的趋势。据国家统计局公布的数据，2022年，全年房地产开发投资132895亿元，比上年下降了10%。其中住宅投资100646亿元，比上年下降了9.5%。年末商品房待售面积56366万平方米，比上年末增加5343万平方米，其中商品住宅待售面积26947万平方米，比上年末增加4186万平方米。数据说明，城镇居民的住房需求在减少。

二是从城市土地供给看，今后，城市建设用地会越来越紧，许多城市的老旧小区改造已基本完成，使用老旧小区新建房地产的空间已十分有限，加之严格的高标准农田保护，城市建设用地的供给会越来越紧，也带来房地产开发的空间越来越小。

三是从城镇化发展看，我国的城镇化率与发达国家相比，仍然存在差距，城镇化率仍然会持续稳步地提高。随着“推进以县城为重要载体的城镇化建设”战略的实施，加之鼓励“农民到县城就业安家”政策的落实，农民到县城就业安家的会逐步增多，随着居民收入的增加，也仍然会有不少居民卖旧房购买新的住房，以县城为中心的住房需求，仍然有增长的空间。

四是从金融支持政策看，金融支持房地产业发展，也就是支持经济的发展，支持民生的改善。只要有宽松的金融支持政策，房地产仍然会有一定的市场。2023年以来，面对房地产市场下行的形势，银行业金融机构出台了系列“降低购买首套住房首付比例和贷款利率”“改善性住房换购税费减免”“个人住房贷款‘认房不认贷”等政策，鼓励住房消费，虽然从2023年1-8月住房消费看，形势仍然不乐观，但随着经济的逐步恢复发展、城乡居民收入的稳步增加，房地产市场也会逐步有所好转。但今后的房地产市场，估计不会再像过去那样的高速增长，估计会与GDP的同等增速度趋于一致，进入平稳发展的时代。